令人困惑的数学委员会

新加州第19号提案:对继承财产大幅增加财产税,对55岁及以上人群的可携性增加好处

  • 2021年11月29日
  • devinlucas

2021年新出台的19号提案有两个主要组成部分, 可移植性继承.

作为一个简单的总结(并在下面回顾,以及我们的相关文章和视频)…

新闻…….

1) 继承当前位置19号提案极大地限制了将现行13号提案的财产税基础通过赠与给子女或孙辈的能力, 这实际上是对下一代征收的遗产税或遗产税. (阅读下面,观看下面的视频,或者 跳过特定于继承的讨论以获得详细的分解)

新闻……

2) 可移植性当前位置第19号提案允许55岁及以上的人(或某些灾难受害者)卖掉你的房子,并将你现有的第13号提案财产税基础转让给一个新房子, 在任何一个加州县, 对于任何价格(i.e. 换一套价格更高的房子,你只需支付差价). (请阅读下面,或者跳转到我们的特定于可移植性的文章以获得详细的细分)

Article below; video below….

Lucas房地产-律师Devin Lucas和注册会计师Courtney Lucas -是使用所有方面的主张加利福尼亚家庭内部转移的专家13, 58, 193, 60、90和新19号提案. 了解更多365体育备用网365体育备用可能帮助您的家庭转移点击这里.

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继续阅读,了解更多信息和/或关注我们的2020年底(实现)表示:

让我们来讨论两个方面,首先,可移植性(好)….

19号提案如何对55岁及以上的人转移现有的税收基础?

简单地说, 第19号提案允许55岁以上的人(或某些灾难受害者)卖掉你的房子,并将你现有的第13号提案的财产税根据转移到加州任何县的新房子,以任何价格的房地产, 或高或低(尽管只有当前住宅的销售被结转, 对于任何高于销售价格的购买价格,您只需按调整后的税基支付).

这两笔交易必须在两年内完成, 但顺序如何并不重要. 换句话说,你可以先购买替代房产,然后再出售. 几乎, 对大多数人来说, 他们得先把房子卖掉, 以便购买替代品. “出售或购买”发生时,产权转让(e.g.,托管终止日期). “施工”自竣工之日起进行. 在此期间,纳税人必须实际拥有并占用新财产作为其主要住所.

19号提案取代了早前的60号提案(大约自1986年)和90号提案(大约自1988年),并于4月1日生效, 2021. 第60条和第90条命题现在没有意义,完全被这条新定律所取代. 即使一个物业在4月1日前关闭,你也可以获得资格, 2021, 只要随后的销售或购买发生在两年内和4月1日或之后, 2021.

第19号提案是对可移植性定律的改进, 改变了早期的60和90号提案,现在要求所有加州县参与(早期), 他们不得不选择加入), 允许更换更有价值的房子(更早), 替代房屋的房屋必须等于或更少的价值),并允许该法律最多使用三(3)次(之前), 只能使用一次).

如何计算你的新基础:

简单的说…

  • 如果你的新家“价值相等或更低”(这, 实际上现在的定义和之前的60号和90号提案是一样的, 如果先买新房,哪一项是100%的价值, 如果重置物业是在原物业出售后的第一年内购买或新建的,则重置物业价值的105%, 如果重置房产是在原房产出售后的第二年购买或建造的,那么你的房产税将保持不变.
  • 如果你的新家比旧房子贵, 你可以全额抵扣旧房出售的价值, 然后只需按购房价格的差额缴纳“新”房产税, 一般在1%, 但你得问问你所在的县.

几个例子:

例如, 原来的房子被出售,现金价值为1美元,400,000美元,扣除基准年价值100美元,出售时为000. 如果更换房屋的全部现金价值为1美元,600,000, 差200美元,000 ($1,600,000 – $1,400,000)被添加到100美元的要素基准年价值中,000. 因此,重置房屋的基准年价值将为30万美元(10万美元+ 20万美元)。.

例如, 原来的房子被出售,现金价值为400美元,000美元,扣除基准年价值100美元,出售时为000. 如果以600美元的全额现金购买置换房,000, 差200美元,000 ($600,000 – $400,000)被添加到100美元的要素基准年价值中,000. 因此,重置房屋的基准年价值将为30万美元(10万美元+ 20万美元)。.

例如, 原来的房子被出售,现金价值为4美元,000,000美元,扣除基准年价值为1美元,000,出售时为000. 如果更换房屋的全部现金价值为6美元,000,000, 2美元的差额,000,000 ($6,000,000 – $4,000,000)被添加到1美元的要素基准年价值中,000,000. 因此,重置房屋将有一个新的基准年价值$3,000,000 ($1,000,000 + $2,000,000).

365体育备用网19号提案新的可移植性特性的详细分析,请点击 请在这里深入阅读我们的文章, 根据第19号提案,针对55岁及以上人群的可携性,我的新房产税到底是什么.

现在,继承的更复杂的部分(坏)…

19号提案如何处理家庭转移、家庭内部销售和继承财产?

截至2月16日, 2021, 如果你将财产转让给你的孩子(或, 孙子, 如果父母已经去世), 通过任何方式(礼物), 出售, 混合动力, 你去世后的遗产计划, 等.)有关物业须按市价重新评估,以缴交每年的物业税. 

由于19号提案, 你的孩子将不再继承你13号提案的价值, or, “13号提案基础”是加州近25年来的法律(根据前58号提案和193号提案).

只有一个有限的例外将适用(详细说明如下), 但是所有的投资地产, 即使孩子打算住在里面, 将在转让时重新评估其全部价值.  

这取消了58号提案和193号提案长期以来的税收优惠(365体育备用网58号提案和193号提案的巨大好处的详细文章在这里), 1986年11月和1996年3月以压倒性优势通过, 分别, 该法案允许父母将其主要居所(不论价值)的财产税计税基础转让给子女,并将所有其他房产的评估价值不超过100万美元(租金房产或其他投资性房产的第13项支柱价值中的100万美元转让给继承人), 不是基于公平的市场价值, 有效地允许超过100万美元的财产价值转移,同时保持低账单).  这些命题——13号命题, 58号提案和193号提案——每年为孩子们节省了成千上万美元.  (阅读这里来理解58号提案和193号提案的戏剧性节省.)

没有更多的.  特殊利益集团取消了对加州房主的这一标志性金融保护,并通过19号提案通过了一项针对不动产所有者的新遗产税和遗产税.  截至2月16日, 2021, 将对所有家庭转移进行全面重新评估, 除了下面详细说明的少数例外情况.  

如果在2月16日前发生死亡或公证, 2021, 你可以利用“老”命题58和命题193. 否则, 到目前为止, 所有新的家庭交易(包括销售), 礼物和死亡)将受制于第19号提案.

拥有最高财产价值的地区, 比如纽波特海滩, 拉古纳海滩, 沿海奥兰治县, 旧金山湾区, 等., will be impacted the most by Proposition 19; overall, 立法分析办公室表示, 根据加州第19号提案的预期影响,加州的下一代业主每年将被征收数亿美元的税.  霍华德•贾维斯纳税人协会(Howard Jarvis纳税人协会)等组织会辩称,这个数字更有可能以数十亿计, 以“B”.

一个有限的例外——价值低于1,000,000美元的“家庭住宅”和价值超过100万美元的混合费率

完全重新评估有一个有限的例外:转移“家庭住宅”(指父母目前居住的房屋), 对一个孩子来说, 在转移一年内,孩子将住在“家庭住宅”的哪里, 但前提是房产转让时的公平市场价值低于100万美元(合1美元),000,000).  如果房屋在转让时的公平市场价值大于100万美元(1美元),000,000), 然后采用一个复杂的公式,将旧的13基利率与超过100万美元的房屋部分(1美元)混合起来,000,000).

换句话说, 有一个新的三部分测试来符合第19号提案:

  1. 该财产必须是父母在转移或死亡时的主要住所.
  2. 孩子们必须住在房子里,并把房子作为他们的主要居所,在转移或死亡一年内.
  3. 如果在转让或死亡时房屋的公平市场价值大于100万美元(1美元),000,000), 然后你将得到一个增加的财产税账单,任何高于旧基础加1美元,000,000(见下面如何确定你的新账单).

这将为许多人带来一些好处(vs. 全面重新评估),但对继承的房地产仍是一项巨大的税收.  对于加州的房地产来说,100万美元是个很低的门槛, 尤其是在新港海滩和其他沿海地区, 而这绝不意味着所有者“富有”.“确实, 许多家庭在几十年前以低廉的价格购买了房屋, 只看到他们的健康投资增值, 但这并不意味着他们能够负担得起基于这些更高价值的税收.  这就是加州里程碑式的13号提案的全部意义所在, 以及后来的58号提案和193号提案.

如果家庭不是父母的主要居所, 将进行全面的重新评估, 即使孩子打算住在那个房子里.  没有任何好处可以传达.

如果房子是投资财产, 或租赁, 将进行全面的重新评估, 即使孩子打算住在那个房子里.  没有任何好处可以传达.

注:围绕19号提案的实施的某些方面存在不确定性. 国家正在发布最新指导意见, 各县正在制定各自的解释, 最终挑战和诉讼可能会在未来几年进一步定义19号提案. 你应该咨询法律顾问,并365体育备用你所在县的评估员,讨论对你的家庭的具体影响.

根据19号提案,我的新房产税到底是什么?

如果你符合新的19号提案,基本的新公式如下:

(“新”财产税基础)=((公平市场价值)-((旧财产税基础)+ $1,000,000)) +(旧物业税课税基准)

试着简单地说:你得到旧的基,加上$1,000,000,来构成新的基. 如果公允市场价值高于新数据, 超过新数字的任何东西都要被征税(1%).

了解如何计算继承财产的新19号提案财产税, 在这里阅读我们365体育备用网计算新的19号提案税的深入文章.

什么是公平市场价值,由谁来决定?

县评估员. 每个县的评估员都负责这项任务,这并不容易. 计算机将产生许多价值, 而新业主有可能对该县的新评估提出质疑(如果他们觉得有理由发生争议的话), 并可能在这样的纠纷中获胜——一个简单的本地销售和/或评估将帮助你的案例, 或反对, 县的决心).

你能为你的孩子做什么/如何为19号提案制定计划和策略,并为他们保留13号提案的基础?

不幸的是, 鉴于19号提案现在生效, 所有新的转让(通过销售), 礼物或死亡)都受制于第19号提案.

你应该咨询你的加州代表来表达你的担忧(点击这里找到你的当地民选官员). 有一些团体,比如 霍华德贾维斯纳税人协会 寻求“恢复”和恢复之前的法律和利益. 我们敦促您365体育备用您的代表和/或加入 霍华德贾维斯纳税人协会,如果你有兴趣恢复以前的福利.

在19号提案实施之前, 我们建议家庭强烈考虑将房产直接转让(通过出售), 礼物或两者的混合)在2月15日之前, 2021. 一个典型的信托将无法避免重新评估(见下文). 然而,由于截止日期已过,你现在要遵守第19号提案的规定.

你仍然可以把你的财产赠与你的孩子, 把财产卖给你的孩子, 或者两者的混合, 但必须符合第十九项提案的要求,否则将面临重新评估. (我们先前的文章, 链接在这里, 解释这种礼物或销售的各种选择, 以及将于2月16日失效的58号和193号提案带来的巨大好处, 2021.)

我的遗嘱或信托工作是否绕过或绕过第19项提案,而将第13项提案传递给我的孩子们?

NO. 一个典型的遗嘱或信托是无法绕过19号提案的. 信托是必要的遗产规划手段和工作,以避免遗嘱认证(i.e. 在你死后诉诸法庭),但这不会改变第19号提案的法律. 当你去世时,就会触发财产转移. 如果你在2月16日或之后去世, 2021, 你的财产将被全面重新评估, 即使是由信托机构持有.

然而, 有“不可撤销信托”,实际上改变了在创建时的受益所有权,可能是一个变通办法. 一些律师在第19号提案实施之前就起草了这些文件,时间将决定它们的有效性.

成立有限责任公司或家族有限责任合伙公司,或任何其他创造性的变通策略,以避免第19号提案的重新评估?

有限责任公司(LLCs)和家庭有限合伙公司(家庭 Limited Partnership)已经存在很长时间了,通常被高净值个人和家庭用于纳税, 遗产规划和责任保护的目的. 实体总是有不同于家庭转移的规则, 无论19号提案如何,这些规则将继续存在.

而有限责任公司和家族有限合伙可以用来避免部分利益转移时的重新评估, 它们的创建必须准确无误,以实现预期的目标,而不是对所有家庭都有效. 过多的所有权或控制权转移(通常超过50%), 将对该房产进行全面重新评估.

此外,这些实体每年还要缴纳税收、维护和创建成本. 实体规则超出了本文的范围,但可以用于一些家庭持有房地产和避免重新评估.

如何将联权共有作为一种策略来避免由于第19项提案而导致的重新评估?

持有“联权共有”(或“联权共有”)的产权,可在适当的情况下使用,以避免物业税重估, 在转移的时候, 但在原拥有人去世时,仍会导致重新评估.

联权共有一直被用来帮助那些不想要手续的人避免遗嘱认证, 信托的复杂性或费用. 但对大多数人来说,它不是合适的交通工具,在死亡或转移时,它仍将受到第19号提案的约束.

为什么不在第19号提案实施之前转让呢? /任何家庭调动的考虑因素

最重要的是, 因为第19号提案已经生效, 这是为了避免第19号提案, 但是如果考虑转会的话还是要考虑解决的. 为便于说明, 人们还在考虑调动, 还有为错过最后期限而后悔的人, 审查这些确实导致许多家庭不转移的考虑因素, 即使在先前的法律下…

步进基础,又名步进基础,又名步进基础.  这项优惠的税法目前提供了更好的税收优惠,你的继承人在死亡,与. 在人的一生中,通过大幅减少在死后出售房地产的资本收益.  (同样,在我们之前的文章中有详细的介绍).  然而,当选总统乔·拜登提议取消这一税收优惠(引用如下). 筹划未来的税法总是困难的. 我们知道,在2月15日之后,这些财产税将会增加, 2021; we do not know what the future holds for the step up in basis.  如果消除了基础上的提升, 并且在2月15日后转移, 2021, 对继承人来说,这可能是令人不安的双重增税. 

该房产的现有贷款.  这个问题必须解决, 因为直接转让可能会违反当前贷款的“到期出售条款”.  经常, 孩子可以“购买”房子(任何价值, 不管市场是否公平), 获得一笔新贷款来偿还旧贷款, 甚至可能为了父母或孩子的利益而使用额外的房产权益. 

只是不准备在死前捐出财产.  当然,这是个人的决定.  未来的税法可能会变得更有利,或更少.  Many make estate planning decisions around these laws; many do not care.  

这在未来会被逆转或改变吗?

这是一项通过投票表决提出的宪法修正案. 可能需要一个新的投票提案来“撤销”或改变第19号提案(i.e. 恢复58号提案和193号提案的好处).

受影响的选民应与他们选出的代表联络,讨论他们的意见(请在此查阅你的代表: findyourrep.立法机关.ca.政府),并考虑成为会员或向一些组织捐款,例如 霍华德贾维斯纳税人协会 支持业主,并寻求恢复前第58号和第193号提案.

常见问题在继承

事实上, 还有许多未解之谜有待进一步澄清, 规则, 修正和诉讼将会产生. 现在,以下是英国央行的一些常见问题. 他们指出:“预计这些常见问题将定期更新,并附带其他问题, 特别是在理事会颁布立法或颁布进一步指导的情况下. 请经常回来查看更新.你可以在这里直接评论:http://www.央行.ca.政府 / prop19 / #常见问题解答

365体育备用网可移植性方面的常见问题解答, 在这里查看我们的特定于可移植性的文章.

Q. 第19号提案是否具有追溯力,是否会导致已经受益于第58号提案(父母-子女除外)的财产转移被重新评估?
A. No, 第19号提案明确指出,第58号提案适用于2月15日或之前发生的转让, 2021, 19号提案适用于2月16日或之后发生的转让, 2021.

Q. 如果一个家庭的房子是送给两个孩子, 是否两个孩子都必须住在家里作为他们的主要居所,以获得父母和孩子的排斥?
A. 我们相信立法机关的意图是,只要父母的家成为至少一个孩子的家,就允许排除.

Q. 在19号提案, 如果我继承了父母的家,搬进去,并把它作为我的主要居所, 我必须一直住在家里才能接受父母和孩子的排斥吗? 如果我搬到别的地方怎么办?
A. 我们认为,至少有一名合资格的受让人必须继续居住在该物业,作为其家庭住宅,以维持该物业的排他性. 因此,如果房产不再是你的家庭住宅,它将获得一个新的应税价值. 新的应税价值将是你继承房屋那天的公平市场价值, 每年根据通货膨胀因素进行调整, 哪一份由英国央行每年公布.

Q. 19号提案是否适用于出租房屋的转让?
A. No, 第19号提案将父母-子女排斥限制在转让家庭住宅的情况下,家庭住宅既是转让人的主要住宅,又成为受让人的主要住宅.

Q. 我们是否需要在2月16日之前提交父母/孩子排除申请, 根据58/193号提案,2021年手术日期符合排除条件?
A. 只要在2月15日或之前,父母和子女之间的不动产的所有权转移或变更, 2021, 转让将符合58/193号提案的排除条件. 因此, 只要该索赔是在转移之日的三年内,或在转移到第三方之前,或在通知补充或逃脱评估之日的六个月内提交给县评估官. 因此,不需要在2021年2月16日之前提出申请.

Q. 如果家庭住宅的价值超过100万美元,我是否会失去亲子排除权?
A. 19号提案下的价值限制是经分解的基准年价值加上100万美元的总和. 如果市场价值超过这个限制,可以部分减免. 超出排除金额的金额将被加到经分解的基准年价值中.

例如, 一个家庭住宅的因素基准年价值(FBYV)为300美元,000美元,公平的市场价值为1美元,500,000. 第19号提案所排除的数额为$30万+ $ 100 000 = $ 130万. 差额是$1,500,000 - $1,300,000 = $200,000. 因此,调整后的基准年价值为$50万(FBYV $30万+差额$20万).

Q. 如果父母在2月16日前去世, 执行日期为2021年,评估人直到一年后才知道死亡,并在死亡日期时重新评估财产, 家长-子女排斥条款是否适用于58号提案或19号提案?
A. 死亡日期是所有权变更的日期. 适用死亡之日起生效的法律. 第19号提案明确指出,第58号提案适用于2月15日或之前发生的转让, 2021, 19号提案适用于2月16日或之后发生的转让, 2021.

Q. 我已经签了契据并公证了, 并在2月15日前将其提交到我当地的县记录办公室进行记录, 2021年的最后期限. 如果我的契约在2021年2月15日截止日期前没有记录下来怎么办? 为了仍然符合58/193号提案的规定,我的契约必须在该日期之前被记录吗?
A. No. 只要转让日期是2月15日或之前, 2021, 转让将符合58/193号提案的排除条件. 物业税第462条.260订明契约的登记日期可辩驳地推定为转让日期. 这意味着如果有证据表明转移发生在登记日期之前, 评估员应该接受这个较早的日期. 例如,这种证据可以是一份经过公证的转让文件,如契据的日期.

Q. 信托财产如何受19号提案的影响?
A. 信托的管理由信托文书本身管理. 对于信托财产, 《365体育备用》第61(h)条规定,当可撤销信托变成不可撤销信托时,不动产的任何利益归属于除委托人或委托人的配偶或注册的国内合伙人以外的人,所有权发生变化(另见物业税规则462).260). 这通常发生在委托人死亡时. 因此,死亡日期被认为是所有权变更的日期. 第19号提案明确指出,第58号提案适用于2月15日或之前发生的转让, 2021, 19号提案适用于2月16日或之后发生的转让, 2021.

Q. 如何在一年内申请屋主豁免或伤残退伍军人豁免,以符合父母-子女或祖父母-孙辈豁免的资格, 按照19号提案的要求?
A. 申请屋主豁免或伤残退伍军人豁免, 索赔必须提交给县评估员. 央行- 266, 申请业主物业税豁免, 申索表格是否用于申请业主豁免, 和央行- 261, 伤残退伍军人物业税豁免申请, 伤残退伍军人豁免申领表是吗. 这两份表格都可以从房产所在地的当地县估税员办公室获得并提交.

结论

同样,19号提案的新财产税增加也不可低估.  家庭转移(通过销售, 礼物或死亡)2月15日, 2021年所有出租物业, 所有的投资属性, 以及任何未被用作父母主要住所的房产, 将导致重新评估到全部市场价值, 这可能会导致下一代业主每年要缴纳数千美元的新财产税, 即使孩子们打算住在那里.  家庭转移从2月15日开始, 2021年,父母居住的家庭住房转移, 孩子们将在一年内转移, 按今天的价值计算,价值超过100万美元, 将导致部分的重新评估, 这可能会导致下一代业主每年要缴纳数千美元的新财产税.  

业主应该有一个坦率的分析,他们的遗产规划,如果转移, 出售, 或者说,这个时候,礼物是最适合他们的.  向熟悉这些现有和新法律的专业人士咨询.   

卢卡斯-德温

作者Devin R. 卢卡斯是个房地产律师, 代理和房地产经纪人®, 专攻新港海滩, 科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区, 服务于个人和投资者的住宅房地产.

Lucas房地产-律师Devin Lucas和注册会计师Courtney Lucas -是使用所有方面的主张加利福尼亚家庭内部转移的专家13, 58, 193, 60、90和新19号提案. 了解更多365体育备用网365体育备用可能帮助您的家庭转移点击这里.

问题? -每天通过Zoom进行一小时的有偿保密法律咨询,解决几乎所有问题, 选项, 税务影响及策略. (在这里预约咨询.)

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来源:

加州第19号提案官方选民指南:

http://voterguide.sos.ca.gov/propositions/19/

官方加州第19号提案选民指南-立法分析师的信息: 

http://vig.cdn.sos.ca.gov/2020/general/pdf/prop19-title-summ-analysis.pdf

加州第19号提案提案文本:

http://vig.cdn.sos.ca.gov/2020/general/pdf/topl-prop19.pdf

加州宪法第十三条:

http://leginfo.立法机关.ca.政府 /脸/ codes_displayText.xhtml?lawCode =缺点&部门=&title =&部分=&章=&=十三条

总统当选人乔·拜登提议取消“强化基础”的细节, 也就是强化基础, 又名步进基础:

http://taxfoundation.org/joe-biden-tax-plan-2020/#Details

http://www.politifact.com/factchecks/2020/oct/29/facebook-posts/yes-biden-seeks-eliminate-policy-reduces-inheritan/

http://www.forbes.com/advisor/retirement/biden-tax-policy-step-up-in-basis/

加州均衡委员会(http://www.央行.ca.政府 / prop19)

加州房地产经纪人协会, 重新评估房产免税和第十九号提案实施立法.

加州衡平法委员会财产税第462条.540(a)(1)

国税局没有话题. 701、房屋买卖(http://www.国税局.政府 / taxtopics / tc701).

IRS出版物523,出售你的房子(http://www.国税局.政府 /出版/ p523)

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