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根据加州房地产经纪人协会®住宅购买协议(“RPA”),房地产调解和诉讼前调解要求的遵守

  • 2021年8月8日
  • devinlucas

如欲查询. 卢卡斯的服务以及他是否可以作为你房地产纠纷的调解人, 请浏览我们的调解服务网页. 所有的调解都是通过视频会议和/或电话会议实现的.

本文旨在概述房地产中介过程,重点介绍加州房地产经纪人协会®住宅购买协议(CAR表格“RPA”)下的审查和要求。. 

房地产纠纷和由此引发的房地产诉讼规模不一,围绕着任何与现代房地产交易有关的事物, 例如, 我们的 365体育备用网影响取消的冠状病毒问题的文章和视频).  保密指控和保证金存款是引发纠纷的常见催化剂, 但是,在房地产周围形成的分歧是无止境的.  预见到诉讼的可能性, 许多现代的购买协议, 包括加州房地产经纪人协会起草的文件, 包含“争议解决”的条款,通常要求双方当事人在提起诉讼或仲裁之前进行“调解”.

向下滚动查看我们的详细文章(包括调解要求信示例)

在这里查看我们365体育备用网中介要求的视频: 

什么是中介

“调解”是一个过程,在这个过程中,一个中立的第三方促进争议者之间的沟通,以帮助他们达成一个相互接受的协议.  中介是保密的, 自愿和不具约束力——与法庭诉讼相比是非正式的, 通常是在办公室会议室里,没有长袍,也没有职员或副手.  如经调解未能达成双方同意的解决办法, 当事人可自由寻求其他可获得的救济, 一般诉讼, 仲裁或行政诉讼.  任何争议都是可以调解的,解决方案并不总是金钱上的.

要求中介

在提起诉讼或仲裁之前进行调解的要求是为了让双方能够在争端急剧升级之前(通常会导致成千上万的法律费用和解决方案上的更深分歧)解决争端。.

因为自愿调解在技术上不能“强迫”, 这些合同通常会“惩罚”未在提起诉讼或仲裁请求前参与调解的一方.  RPA规定,如果一方在提起诉讼或仲裁之前未能请求或参加调解, 他们将不会获得任何律师费或诉讼费, 即使他们最终是诉讼的胜诉方.

这是什么意思?  例如, RPA和许多合同协议包含一项条款,即任何诉讼或仲裁中的“胜诉方”将获得他们的律师费和费用, 除了在诉讼或仲裁中得到的任何实际赔偿.  这些“律师费条款”在诉讼中是极其有力的工具.  通过审判或仲裁引起的任何类型的纠纷,其律师费和费用都要超过六位数,这并不罕见.

因此, 失败, 根据RPA,在诉讼前拒绝或忘记要求或参加调解,最终会使当事人付出代价, 即使他们获胜, 大幅.  此外, 鉴于无法收回律师费和其他费用, 对未能遵守调解要求的一方来说,重大的影响力将立即丧失.  一个律师如果在代表客户提起诉讼前忘记了这一点,就会被认为是医疗事故(一旦被发现,对方和他的客户会觉得他很愚蠢).

谁是调解人

“调解人”指从事调解工作的中立人员.  一般不要求谁可以成为调解人, 但退休法官, 具有丰富主题经验的律师和其他专业人员经常被选为调解人.

谁参加调解

谁须出席调解将视乎所涉及的合约而定. 例如, the RPA requires the buyer and the seller of the property 参与; how过, 它不需要任何第三方, 例如房地产中介/经纪人, 检查员, 承包商, 或者其他可能被问到的问题, 参与. 第三方可能被要求根据其他相关合同参与调解(i.e. 卖方可以与其代理人/经纪人签订委托调解的合同, 除合同双方委托调解外). 即使没有要求,第三方也可以自愿参与. 然而, 除非合同约束, 许多第三方会有策略地避免在买家和卖家之间进行调解,希望问题会简单地解决.

Everyone participating should plan to personally appear; but such a policy often cannot be forced. 地区外的搬迁或其他因素可能需要进行电话或视频会议. 律师经常与(或代替)他们的客户一起出现,而实体客户则派出律师或其他公司代表. 合同可能规定谁应出席. 出勤往往会成为进一步和不幸的纠纷催化剂(例如,当一方派律师出席vs. 和律师一起出庭).

房地产经纪人在参与涉及他们自己交易的调解之前,应谨慎行事,并咨询他们的经纪人.  卷入纠纷的房地产中介绝不能, 过, 作为他们客户的律师(除非代理也是有执照的律师)——这条界线经常很容易模糊, 特别是当他们以联名身份和/或就责任等问题发表意见时, 损害赔偿或和解条款.  房地产经纪人(以及他们的经纪公司)经常成为房地产诉讼的当事人, 不管有没有实际的罪责.

调解需要律师吗

强烈建议在法律程序的这一阶段由律师代理, 但这本身并不是必需的.  当事人可以自行代表, 但如果不了解加州(或该州)的房地产法律,在调解过程中如果没有律师,往往会产生问题和适得其反的效果.  这也给调解人和潜在的冲突增加了负担,因为调解人不能充当法律顾问.

如果一方有律师, 而另一个则不然, 不幸的是,杠杆已经失衡了, 感知或实际.

注意——如果你们最终达成和解, 或者进行审判或仲裁, 取决于和解协议或判决的语言和其他因素, 此后,你可能被禁止就同一交易提出任何索赔.  因为很多原因, 在解决任何单一的索赔之前,最好对交易进行全面的审查。.  当事人在签订和解协议或进行审判或仲裁前,应先咨询法律顾问.  法律顾问可能会对其他潜在的索赔和/或当事人提出建议,这些索赔和/或当事人应该在调解中得到解决.

到哪里去找调解人

中介体很容易找到.  有许多著名的公司提供数十个可用的全职调解员和调解设施, 还有无数的专业人士在他们的领域兼职充当调解人.

他们可以通过各种在线或传统的商业搜索找到.  此外,还有许多贸易组织(i.e. 加州房地产经纪人协会®房地产中介中心的消费者.车.org/mediation), 县法院和社区组织有“小组”或可用的合格调解员名单和/或调解项目, 设施, 等.

中介费用

调解的费用可能相差很大,而且可以协商(至少在这个意义上,消费者有足够的竞争和其他选择).  大多数需要调解的合同都规定当事人应平均分担费用.  拥有退休法官和其他经验丰富的专业人士的私人调解公司可能会付出高昂的代价——对于复杂的、七位数的和更大的纠纷来说,可以说是值得的——高达或超过4美元,000 – $10,每天000, 通常提前几个月预定.  另一方面, 许多行业组织,如加州房地产经纪人协会®房地产调解中心的消费者, 县法院和社区组织有“小组”或可打折聘用的合格调解员名单, 一般约为1美元,000 – $1,半天或三个小时的课程,500英镑.  甚至可以通过一些当地的节目找到免费的纠纷解决服务.

如何遵守调解的规定

最重要的是, 在起草合同之前,要先审查合同中有关调解和争议解决的条款,以确定具体的措辞, 必须包含的要求或接受者.  同时也要检查送货方式、地址等方面的要求.  如果没有相同的内容,就没有365体育备用网必须包含在中介请求中的内容的代码.  以下是解决调解需求的一个简单的常识性方法:

  • 给对方写信要求调解. 请参见下面的例子.
    • 发送这封信,并附上某种形式的送货确认. 电子邮件可以,但要通过美国邮政、联邦快递等方式发送.,并附上交货确认.
    • 参考合同中需要调解的条款(1.e. 现行住宅买卖合约第22段“解决争议”).
    • 提供索赔的总体概述, 所以另一方对争端有一些想法, 但它可以很简短(i.e. “我们相信重要事实没有被披露,即之前的屋顶泄漏……”).
    • 应提供建议的调解员名单(见“在哪里找到调解员”一节). 附上调解人的简介和评级,以及/或指明对方可以找到更多调解人信息的网站。.
    • 给出回复的最后期限. 通常10-14天是一个很好的时间框架.  时间太短会适得其反,但不要让几个月过去.
  • 找到一个调解人.
    • 当双方做出回应时,协调选择调解人.
    • 这可能需要一些反反复复,但双方必须最终在调解人上达成一致.
    • 看看如果对方没有回应,或者在选择调解人或安排日程方面遇到困难会怎样?
    • 为了确认调解,通常要提前几周付款.
  • 选择调解的日期.
    • 一旦确定了中介人,中介人办公室通常会协调调解日期. 调解人通常会向所有各方发送可用日期和/或要求各方提供可用日期.
    • 看看如果对方没有回应,或者在选择调解人或安排日程方面遇到困难会怎样?
  • 为调解做准备.
    • 审查和收集文件(如合同,照片,电子邮件,发票等.)及其他可能对调解人有帮助或你向对方提出要求的资料.
    • 协调证人出席.
    • 计算损失和反驳.
    • 准备向对方提出“要求”,并作出回应. 通常货币, 但它可以是某种形式的行动, 如出售物业, 或者从托管中释放一笔存款.
  • 向调解员发送调解摘要. 这可能是可选的,但强烈建议.
    • 明智的做法是把你的简报也发送给对方-他们有更多的信息, 妥善评估和解决争端的机会更大——但许多人选择将他们的简短“保密”.
    • 包括一个基本的,但简短的事实概述,一个时间表是理想的.
    • 解释一下你认为哪里出了问题,什么地方违反了合同,保密,等等.
    • 确定您的损失.
    • 就如何解决问题提出要求或意见.
  • 参与调解. 见下文.

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示例的信:

(注:在起草任何请求书之前,应先审查合同中有关调解和争议解决的条款,以确定任何具体的措辞, 必须包含的要求或收件人, 以及对交付方法的任何要求, 交货地址, 等.)

(注:加州房地产经纪人协会®房地产中介消费者中心有一份在线表格,当事人可以填写该表格来“启动”这个过程, 中心将生成一封信函,发送给其他各方.)

(注- 房地产经纪人®表格软件中有REALTORS®提供的“调解需求”表格供加州REALTORS®协会成员使用, DM形式.):

亲爱的,,

如你所知,我们有一份出售[物业等]的购买协议[或其他合同].].  该合同规定当事人有义务根据【365体育备用网】调解任何争议。.  本人/我们在此要求调解,以试图解决[提供索赔的总体概述], 所以另一方对争端有一些想法, i.e. “我/我们认为没有披露的重要事实。, 即之前的屋顶漏水……”请提供更多细节, 如成本, 如果适用).  本人/我们建议使用调解人[确定一名调解人或选定的调解人或调解人供应商/公司, 附上个人简介、评级和/或对方可以找到更多信息的网站].  如果你有不同的调解人建议,请提供其履历和费率.  Please respond on or before [generally 10-14 days is a good timeframe; ensure to provide an address, 电话, 等. 他们可以365体育备用你的地方]. 未能及时作出反应可被解释为拒绝调解.

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如果另一方没有回应,或难以选择调解人或安排时间/当存在“拒绝调解”时,该怎么办??

为调解选择调解人和日期通常是一个有争议的过程.  Sometimes people are simply busy and coordination is difficult; sometimes parties are accused of creating artificial delays.  这场辩论没有固定的规则——常识和诚信将决定一切.

如果对方完全不回应, 那最好再发射一次, 可能会有一些.  如果对方在几次合理的尝试后没有回应, 那么你很可能已经履行了请求调解的义务,你就可以继续提起诉讼或仲裁,而不必参加调解.  在诉讼前咨询法律顾问.

如果对方回应, 但是在选择调解人和/或调度上是很困难的, 您可能需要尝试与另一方合作,并进行书面的诚信工作.  如果中介选择是问题所在, 一些中介机构, 如加州房地产经纪人协会®房地产中介中心的消费者, 是否会从一个列表和/或基于可用性为双方“挑选”一个调解人, 前提是双方同意上述程序.  至少在放弃之前提供这个过程.  同样的过程也可以用来选择审判日期(很像高级法院只指定一个法官,而法官将选择审判日期, 通常没有各方的参与).

然而如果, 在你付出了大量的努力之后, 另一方的不合理或拒绝, 对方仍不同意, 那么你很可能已经履行了请求调解的义务,你就可以继续提起诉讼或仲裁,而不必参加调解. 

“拒绝调解”并没有固定的定义,但常识可以说明这一点. 显然, 一封要求调解的信要求在一周内做出回应, 然后提起诉讼是不够的. 必须做出合理的努力. (专业提示:即使有一次提起诉讼, 应当提出调解要求, 例如在案件管理声明或其他法庭文件中的适当回应.).

如果你觉得对方拒绝调解,在提出诉讼或仲裁要求之前,先咨询一下法律顾问.

参加调解/过程

如上所述,调解通常是非正式的,通常在会议室环境中进行.  没有着装要求,但建议商务或商务休闲装.  请参阅上面365体育备用网谁应该参加,亲自参加的部分,等等.

一旦你到达调解现场,你通常会签到并进入会议室.  在那里, 最终,你将会见到调解人,他将讨论当天的议程,然后开始和你讨论问题.

调解员有不同的调解方法.  Some put the parties together to talk it through; some put the parties in separate rooms and go ‘back and forth’.  最常提到的两种调解方式是促进性和评估性(1.e. 调解人借此“促进”双方之间的对话, or, 仲裁者据此“评估”这些主张,并提供意见和意见).  许多人会同时使用这两种风格,或者两者结合使用.  如果你觉得你的调解人对你很严厉, 这可能是调解人的风格(站在另一方的立场上,询问为什么你觉得他们错了),一般来说,调解人对另一方采取同样的方法.

由于调解过程中经常有“休息时间”——即调解人与其他各方会面的时间——参与者可以自由地与他们的律师进行讨论, 彼此, 或者带本杂志, 书, 移动PC, 等. 根据需要.

对于中介必须持续多长时间,没有固定的规则.  一般来说,一节课的预定时间是几个小时,甚至是一整天.  和解可以在一小时内达成,可以在会议期间达成,也可以在会议结束后达成,或者根本不达成.  The participation in mediation does not guarantee that a result will be reached; only the parties can ultimately decide if a settlement is to be reached at the mediation.  也就是说, 有些调解会提前结束和/或聚会会提前“退出”, 要么是因为达成了和解, 陷入了僵局, or, 坦率地说, 他们没有调解的欲望,只是想在要求上“打勾”.

如果达成和解, 通常由双方及其律师起草一份书面和解协议,并请其签字.  一些协会为此提供了空白表格.  如果你们达成了和解,在没有签署和解协议之前不要离开调解.  It can be brief; but check with legal counsel.

如果问题未能在调解中得到解决,则当事各方可自由向前推进,即.e. 提出诉讼或仲裁要求的.

重要的是要记住,调解人是中立的,不能作为任何一方的律师或代表,也无权作出任何有约束力的决定, 强迫和解或要求任何一方作出让步.

即使已提起诉讼或仲裁请求, 通常情况下,当事人会在诉讼过程的后期参加另一场调解(这将增加诉讼的时间和费用), 以及任何学到的新信息, 五月, 也可能不, 提高以后解决问题的能力).

结论

在提起诉讼或仲裁之前,加州房地产经纪人协会®住宅购买协议(“RPA”)要求进行调解.  调解可以是避免昂贵诉讼的特殊工具.  在开始或参加调解之前,当事人应与法律顾问会面并审查其合同.  在调解过程中最好由律师代表,但不是必需的.  Remember – mediation puts the parties in charge of the outcome; a lawsuit or arbitration will ultimately be decided by a judge or jury and is often analogous to as simply “rolling the dice” on the outcome.

来源:
加州证据法典第703条.5和1115 - 1128.
加州房地产经纪人协会®调解需求(表格“DM”).
加州房地产经纪人协会住宅购买协议(表格“RPA”).

德文·卢卡斯

Devin R. 卢卡斯是新港海滩的一名房地产律师、经纪人和房地产经纪人®.  Mr. 卢卡斯是加州房地产经纪人协会®房地产中介中心的房地产调解员.  Mr. 他是California Association of REALTORS®的前任董事, 他是Newport Beach Association of REALTORS®的现任董事, 是多个当地和全州范围的房地产经纪人®委员会的活跃成员, 橘子郡律师协会房地产部门的2018年秘书和财务主管, 奥兰治县律师协会单人和小型律师事务所的前任主席, 并被纽波特海滩房地产经纪人协会(Newport Beach Association of REALTORS®)评为“2014年度房地产经纪人®”.

Mr. 卢卡斯是别墅房地产新港中心办公室的经纪人, 领先的奢侈品经纪公司, 专门经营新港海滩, 科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区.

Mr. 这是卢卡斯的完整传记.

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