驱逐通知被划掉,以发出不驱逐的信号

官方消息——加州实行了全州范围的租金管制

  • 2020年2月3日
  • devinlucas

议会法案没有. 1482——全州范围的租金控制——已于10月8日由州长批准并签署, 将于2019年1月1日生效, 2020, 在3月15日或之后的租金上涨,有追溯效力, 2019.  

Many exemptions exist that will apply to most small owners; 企业的所有者 and multi-unit properties (including smaller ‘front unit’ and ‘back unit’ properties found throughout 东区科斯塔梅萨 and Newport Beach) are the target of this new law.  即使你被豁免了, 你必须向你的租户提供一份新的通知,否则你将失去豁免. 驱逐(和驱逐通知)现在需要“正当理由”,可能需要搬迁援助.

请继续阅读有关新法例的详情,并了解有关豁免是否适用于你租用的物业。.  

给业主和选民的一个重要的社论说明:早些时候全州范围内的租金控制投票措施, 加州命题10, 在2018年11月的民调中,希拉里以59%的支持率击败了希拉里,而支持希拉里的选民只有41%.  鉴于选民对房租管制的强烈反对, 尽管如此,这项租金控制法案还是以压倒性的优势获得了加州立法机构的通过,该机构由参众两院和州长办公室的一党绝对多数组成.  

This New Statewide Rent Control Has Two Key Components: 1) Caps Rental Increases; 2) Requires “Just Cause” For All Evictions

“上限”每年租金的增值和频率

这项法律将租金的增长“限制”在5%加上生活成本的变化百分比, (我定义.e. 消费者价格指数),或10%,以较低者为准.

它还将租金的增长限制在每年两次.e. 你可以在二月份涨房租, 然后在8月, 只要累计金额在上述年度限额之内.)  

要求所有驱逐都有“正当理由”(以及潜在的搬迁费用)

有“无过错正当理由”和“无过错正当理由”,具体如下. 房东必须有一个具体的“原因”,如下所述,否则不能进行驱逐.

这也许是新法律中最彻底的改变. 在这项新法律之前, no “reason” (or “cause” as the new law phrases it) was required for an eviction; a simple 60-day or 30-day notice (which notice depended on how long they had occupied) was all that was required. 现在, 你一定有理由, 这就是所谓的"正义事业", 这肯定是法律明文规定的为数不多的几个理由之一.

一个错误的原因 包括 拒付租金的 还有一些常识和当前存在的原因,比如 犯罪活动、非法使用、拒绝(合法)进入等. 这与新法律出台前基本相同. 如果租户不付租金,或者经营冰毒实验室,他们就会被驱逐.

“无过错的原因是:

  • 意图占据(i.e. 你想搬进去住);
  • 和你的“配偶住在一起”, 国内合作伙伴, 孩子们, 孙子, 父母, 或祖父母”(而且只有那些关系是明确指出的),
  • 住宅房地产退出租赁市场.
  • 服从政府或法院命令的.
  • 拆迁
  • 重构, 嗯哼, “实质上的改造”(明确定义为, “……对任何结构的替换或实质性修改, 电, 管道, 或者需要政府机构许可的机械系统, 或者在租户在场的情况下,无法以安全的方式合理完成的危险材料的减少,并且要求租户至少在30天内搬出住宅不动产.”). 这是一个很高的标准,法律进一步明确规定, “化妆品的改进, 包括绘画, 装修, 和小的维修, 或其他可以安全地进行的工作,而无需将住宅不动产腾空, 不符合实质性康复.“所以你知道了,油漆和新地毯并不是一个有效的基础.

如果房东没有上述明确的“原因”之一,将不会发生驱逐. 此外, 驱逐通知必须明确说明“原因”。, 并提供搬迁援助…

搬迁援助

许多“无过错的正当原因”需要搬迁援助-这是 一个月的租金 -支付给租客 之前 敬要搬走的房客.

房东必须实际付给房客钱, 预付(在终止通知发出后15天内), or, 同意“免除”最后一个月的租金.

此外, 终止通知要求房东通知租客搬迁援助,以及何时和如何支付. 如果终止通知不包含此要求的语言, 该通知是无效的,在加利福尼亚州的法庭上,使用有缺陷的通知将永远不会发生驱逐(房东将不得不重新开始一个正确的通知, 通过正确的服务流程…. 这个话题本身过于宽泛,不适合在这里进行详细讨论).

对保证金的影响?

这项新法律不影响保证金(这个话题本身过于宽泛,不适合在这里详细讨论) -保证金地址为 结论 租约的责任,由承租人承担 搬出去 (租赁中缺少与“默认”存款处理方式相冲突的明确条款). The new law does not change 任何东西 pertaining to security deposits; deposits are to be returned, 和/或理由扣留任何部分的相同, 租户搬走后21天内.

新法律的豁免和例子包括:

独户住宅和公寓 (“公寓”)除外,由公司或房地产投资信托(“REIT”)拥有的除外。.

有限责任公司 如属个人(i.e. 个人拥有有限责任公司, and that LLC owns a rental property; or an individual and spouse or business partner, 等. -所有免税,只要 个人 自己的有限责任公司).

有限责任公司 如果公司是有限责任公司的所有人或共同所有人(i.e. X公司拥有有限责任公司,或某个人与X公司一起拥有有限责任公司=不豁免).  

工器 是免税的 只有在 the owner occupies one unit; duplexes are NOT EXEMPT if all units are rented out.

多部件的属性 不能被豁免(在作者看来). 在东部科斯塔梅萨(东区科斯塔梅萨)和新港海滩(Newport Beach)的部分地区,多单元房产随处可见, i.e. 原来的“前屋”存在,然后添加了“后屋”. 这不是传统法律定义的“复式”. 虽然这项新的租金管制法律没有明确定义“复式公寓”, 一般房地产对“复式”的定义是一套 单一结构 划分. 因此,在笔者看来,对于多单元财产(i.e. 同一地段的不同建筑),即使其中一个单元是业主自住.

在过去15年内建造的任何财产 是免税的. 任何财产-住宅, 公寓, 公寓, 多单元属性, 任何15岁以下的都可以豁免, 无论所有权如何(i.e. 企业的所有者, 个人, 任何东西, 所有权对任何15年以下的财产都不重要).

通知要求:

如果你的财产符合豁免条件, 你必须向租户提供一份365体育备用网该物业是豁免的事实的通知, 使用特定的法定语言.  这可以是一个独立的文档, 租赁附录, 或者合并到新的租约中, 这取决于租赁开始的时间.

如果你已经有了当地的租金控制?

如果你的房产所在的位置已经有了当地的租金控制(i.e. 洛杉矶,圣莫尼卡,旧金山,等等.), 这些条例将继续保留,“更有利于租户”的法律将可能适用于州法律和当地法律之间的任何冲突. 地方租金控制可能比这个州范围内的新法律更严格——在有地方租金控制的管辖区,房东应该咨询当地法律顾问.

什么下一个

房东应该咨询他们的管理公司, 贸易组织和/或法律顾问将很快讨论他们是否被豁免(如果是的话), 尽快向这些租户发出豁免通知书). 房东应获取任何租约终止的更新表格,并立即停止使用任何2020年前的租约, 通知或其他表格,并获取更新的文件.

德文·卢卡斯

作者Devin R. 卢卡斯是一名房地产律师, 代理和房地产经纪人®, 专门经营新港海滩, 科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区, 服务于住宅地产的个人及投资者. Mr. 卢卡斯是一名业主,房东,并在当地经营一家小型物业管理公司.

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