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1031交换 -概述/如何

  • 2019年10月10日
  • devinlucas

对于投资房地产来说,没有比1031交易所更好的税收激励了.  参考《365体育备用》第1031条命名, “1031兑换”允许所得税免税(或递延所得税), 见下文)交换投资房地产与广泛的自由,什么房地产可以购买和出售.  

新港海滩的投资房产业主, 科斯塔梅萨和其他房地产价值爆炸性增长的无数社区可以利用这一关键工具在一个地方出售投资房地产, 并将全部利润转移, 100%免税, 购买其他地方的新房产, 在美国的任何地方.  

1031交易所可能有利于转让不动产资产的位置(i.e. 州到州,城市到城市)和/或投资房地产的数量

 (i.e. 一个独栋住宅变成了几个独栋住宅, 公寓, 复式(或公寓)和/或房地产的类型(i.e. 从单一家庭住宅到商业仓库).

这甚至适用于相关人员, 但他们必须在交换后至少保留两年的财产.  

必须遵守许多规则和严格的时间表,并需要专业协助.  下面是这个过程的简要概述,一些规则和一些常见的例子.

1031兑换如何运作/免税vs. 税收递延

什么是1031交换,它是如何工作的?  The 1031交换 所有ows for no capital gains taxes at the time of the transfer; However, 如果随后的财产在没有再次1031交换的情况下被出售, 然后要缴纳税款(不包括其他例外情况,如继承或赠与税).  因此,许多人把1031汇兑称为“递延税”,而不是“免税”。.

也就是说,结合其他遗产规划机制(i.e. 送礼和继承), 可以利用1031交易所帮助消除或减少总体遗产税.  1031个交易所的数量没有限制.

的基本规则

交换器不能收到任何钱, 即使是为了暂时购买新房产.  因为这个原因, 需要第三方协助进行1031交换(并在技术上占有该财产), 这些钱被兑换并再投资到新的房产上, 之后,业权会转回业主).  

其他三个关键规则也适用(在许多特殊情况下,需要咨询1031专业人士):

(1) 获得“类似”的置换财产,用于投资或在贸易或商业中有效使用

“Like Kind”几乎适用于美国所有形式的投资房地产(住宅), 商业, 农业, 等.),但滑轮开发特性除外(i.e. 你不能购买房地产专门开发或“翻转”和转售相同的).  激励的意图是交换房地产投资资产以持有或使用, 不鼓励新建筑或再开发.

(2) 购买替代属性

(一) 相等或更大的值;

(b) 再投资 所有 的股权,;

(c) 在置换财产上获得相同或更大的债务.  

换句话说, 必须替换整个值, 不仅仅是利润, 或者对差额征税(也就是“boot”).  

“Boot”本质上是指任何不能滚动并需纳税的东西.

债务可以用额外的现金代替,但现金权益不能用额外的债务代替.  因此,你不能拿现金利润来“交换” 债务.  所有的现金都必须滚动.  

(3) 遵循所需的时间表

  1. 交换必须 180天内完成 (i.e. 从第一处房产的出售直到第二处房产的购买完成).
  2. 交换财产必须是 45天内“确定” 第一项财产的出售(i.e. 必须通知第三方“识别”您正在交换的财产).

这个用于“识别”属性的短时间线实际上意味着流程必须是并发的.  换句话说, 考虑1031交易的人应该同时出售现有房产和购买新房产.  如果你卖掉了第一处房产,但不能及时完成新的房产交易, 你将欠这笔买卖的全部税款.

例子

没有例子. 1 -没有“Boot”:

丹佛的一个有18个单元的公寓楼, 以300美元的价格购买,万年前, 今天的售价为400万美元.  房主以400万美元的价格购买(或“交换”)了一套新港滩(Newport Beach)海滨复式公寓. 所有者将为这3美元支付零资本利得税.7毫米从丹佛公寓综合体.  

随后, 业主可以通过赠与和/或遗产规划将新港海滩的复式公寓传给他或她的继承人, 可能不会对利润征收任何资本税(如果总遗产在当前限额下), $11.18mm截至2018年4月13日).

没有例子. 2 -与“Boot”:  

新港海滩的海滨庄园, 用作出租和投资物业, 售价800万美元,利润600万美元.  业主购买了一张床 & 《365体育备用网》卖了600万美元,并从中获得了200万美元. 所有者将对这2百万美元的“靴子”(i.e. 新港海滩海滩房产的售价与B房产的购买价格之间的差额&B),但所有者将不欠任何资本利得税的600万美元的利润.  

因此,1031交易所仍然非常有利, 即使所有的资金没有全部投入到新的房地产中, 也就是“部分交换”.

新的税法只适用于房地产

自2018年1月1日起,1031交易所仅适用于房地产资产.  这是一个戏剧性的变化,作为最近税收改革的一部分. 以前,其他形式的资产可以交换,即.e. 房地产等艺术品.; this is no longer the case, only real estate can be exchanged.  

最近的变动凸显了1031交换未来的不确定性.  事实上, 许多人呼吁完全取消这种激励措施,未来的任何国会都可能进一步限制1031交易所的好处.  那些考虑进行1031交易的人应该与他们的房地产和法律专业人士讨论同样的问题.

第二居所,度假住宅,投资转换为个人或个人投资

一般来说, 度假屋或第二套房不符合1031交易所的买卖条件.  也就是说,如果房产是真正的投资,而不是用于个人使用,它可能会.

有资格作为放弃财产, 该房产必须在交易前的24个月拥有, 在这两个为期12个月的租期内,业主必须以公平市价将房屋出租14天或以上, 2)个人使用限制在14天以上,或在12个月内在公平市场租赁的天数的10%.

符合替换属性, 房主必须在交易后的24个月内拥有该房屋, 在这两个为期12个月的租期中,每一个租期业主都必须以公平市价出租该单位14天或以上, 2)限制个人使用不超过14天,或在12个月内以公平市场租赁方式租用的天数的10%.

“个人使用”包括交换机的朋友和家庭成员不支付公平市场价值租金的使用(但如果他们支付公平市场价值租金,则不包括在内).  

结论

The 1031交换 is potenti所有y the best tax incentive for investment real estate; it can be combined with other forms of estate planning and potenti所有y even used for properties that later become (or at one time were) second homes under the right timelines and compliance with other requirements.  

最近联邦税法的变化凸显了1031交换未来的不确定性.  希望在新港海滩买进或卖出的投资者, 科斯塔梅萨和无数其他社区的房地产价值爆炸性增长,应该探索1031交换的好处与他们的房地产专业人士.

365体育备用随时帮助投资者客户与他们的1031交易所, 尤其是在新港海滩地区, 科斯塔梅萨和加州海岸奥兰治县.  

卢卡斯-德温

作者Devin R. 卢卡斯是个房地产律师, 代理和房地产经纪人®, 专攻新港海滩, 科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区, 服务于个人和投资者的住宅房地产.  Courtney Lucas,注册会计师,房地产销售和房地产经纪人.  Devin Lucas和Courtney Lucas与Villa Real Estate合作, 该地区领先的奢侈品经纪公司. 

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来源:

  • IRS出版物,IR-2018-94,“最近颁布的税法下的通货膨胀调整”
  • 国内税收法典第1031条
  • 投资物业交易服务有限公司., www.ipx1031.com
  • 资产保存公司,www.apiexchange.com

 

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