对于投资房地产来说，也许没有比1031交易所更好的税收激励措施了. 根据《365体育备用》第1031条命名, “1031交易所”允许所得税免征(或延期纳税, (见下文)交换投资房地产与广泛的纬度，什么房地产可以购买和出售.
在新港海滩投资地产业主, 科斯塔梅萨(Costa Mesa)和无数其他房地产价值爆炸式增长的社区可以利用这一关键工具在一个地方出售投资性房地产, 然后把这些利润全部转移出去, 100%免税, 在其他地方购买新房产, 在美国的任何地方.
1031交易所可能有利于转让房地产资产的位置(i.e. 州到州，城市到城市)和/或投资物业的数量
(i.e. 一个单一家庭住宅成几个单一家庭住宅, 公寓, 复式公寓或公寓综合体)和/或不动产的类型(i.e. 单户住宅到商业仓库).
这甚至适用于相关人员, 但在交易结束后，他们必须保留房产至少两年.
必须遵守许多规则和严格的时间表，并需要专业协助. 下面是这个过程的一个简要概述，一些规则和一些常见的例子.
1031交易所如何工作/免税与. 税收递延
什么是1031交换 ?它是如何工作的? The 1031交换 所有ows for no capital gains taxes at the time of the transfer; However, 如果随后的物业在没有另一个1031交易所的情况下出售, 然后就该交税了(没有其他例外，如继承税或赠与税). 因此，许多人将1031交易所称为“递延税”，而不是“免税”。.
尽管如此，结合其他遗产规划机制(i.e. 送礼和继承), 1031交易所可以用来帮助消除或减少整体房地产税. 1031个交易所的数量没有限制.
的基本规则
交换者不能接受任何的钱, 即使是为了购买新房产的临时目的. 因为这个原因, 第三方需要协助1031交易所(并在技术上占有财产), 这笔钱被兑换和再投资到新房产上, 在此之后，所有权被转移回所有者).
其他三个关键规则适用(许多特殊情况需要咨询1031专业人士):
(1) 收购“同类”置换财产，用于投资或在贸易或商业中有效地使用
“Like Kind”可以适用于美国几乎所有形式的投资房地产(住宅), 商业, 农业, 等.)，不包括purley开发物业(i.e. 你不能购买房地产专门开发或“倒卖”或转售). 激励的意图是将房地产投资资产交换以持有或使用, 这并不能刺激新建筑或再开发.
(2) 购买替代属性
(一) 相等或更大的价值;
(b) 再投资 所有 的股权,;
(c) 在重置物业上获得相同或更大的债务.
换句话说, 必须替换整个值, 不仅仅是利润, 或者将会对差额征税(又名“boot”).
“Boot”本质上是指任何未展期且需纳税的东西.
债务可以用额外的现金代替，但现金权益不能用额外的债务代替. 因此，你不能拿现金利润和“兑换” 债务. 所有的现金都必须滚转.
(3) 遵循规定的时间表
- 交换必须 180天内完成 (i.e. 从出售第一处物业至购买第二处物业为止).
- 交换财产必须是 在45天内“确认” 第一个财产的出售(i.e. 必须通知第三方“识别”你正在交换的财产).
这个“确定”属性的短时间线实际上意味着这个过程必须是并发的. 换句话说, 想购买1031交易所的人应该同时进行现有房产的销售和新房产的购买. 如果你卖掉了第一个房产，却不能及时关闭新房产, 你将欠这笔买卖的全部税款.
例子
没有例子. 1 -没有“启动”:
丹佛的一栋十八单元公寓大楼, 以300美元的价格购买,000多年前, 如今的售价为400万美元. 房主以400万美元购买(或“交换”)新港海滩的一套复式公寓. 这3美元的所有者将无需缴纳任何资本利得税.距离丹佛公寓大楼7毫米.
随后, 房主可以通过赠与和/或遗产规划，将新港海滩(Newport Beach)的复式公寓传给他或她的继承人, 可能会对利润征收零资本税(如果总遗产在当前限制之下的话), $11.18毫米截至2018年4月13日).
没有例子. 2 -与“Boot”:
新港海滩的海滨别墅, 用作租赁和投资物业, 卖出八百万美元，利润六百万美元. 房主买了一张床 & 《365体育备用》的售价为600万美元，而拍卖所得仅为200万美元. 所有者将对这2百万美元的“boot”(即“boot”)征收资本利得税.e. 新港海滩海滨地产的售价和B&B)，但所有者将不欠任何资本利得税的600万美元的利润.
因此，1031交易所仍然非常有利, 即使所有的资金没有全部投入到新地产中, 也就是“部分交换”.
新税法只适用于房地产
从2018年1月1日起，1031交易所只适用于房地产资产. 作为最近税收改革的一部分，这是一个戏剧性的变化. 在此之前，可以交换其他形式的资产.e. 房地产艺术品等.; this is no longer the case, only real estate can be exchanged.
最近的变化凸显了1031交易所未来的不确定性. 事实上, 许多人呼吁完全取消这一激励措施，未来的任何国会都可能进一步限制1031交易所的利益. 那些考虑1031交易所的人应该与他们的房地产和法律专业人士讨论这个问题.
第二家，度假屋，转换投资到个人或个人投资
一般来说, 度假屋或第二套房不符合1031交易所出售或购买物业的资格. 也就是说，如果房地产是真正的投资，而不是个人使用，它可能会.
有资格成为放弃的财产, 该房产必须在交易前拥有24个月, 在这两个12个月的租期中，每一个月的租期都必须是14天或以上, 2)将个人使用限制在14天以上，或12个月内在市场上出租的天数的10%以上.
有资格成为重置财产, 在交易结束后，房主必须拥有房屋24个月, 在这两个12个月的租期中，每一个都必须以公平市场租金的方式租住14天或以上, 2)个人使用限制在14天以上，或者在12个月内以公平市场租金租用房屋天数的10%以内.
“个人使用”包括“交换者”的朋友和家人不支付公平市价租金的使用(但如果他们支付公平市价租金，则不包括在内)。.
结论
The 1031交换 is potenti所有y the best tax incentive for investment real estate; it can be combined with other forms of estate planning and potenti所有y even used for properties that later become (or at one time were) second homes under the right timelines and compliance with other requirements.
最近联邦税法的变化凸显了1031交易所未来的不确定性. 希望在新港海滩买卖的投资者, 科斯塔梅萨和无数其他房地产价值爆炸式增长的社区应该与他们的房地产专业人士一起探索1031交易所的好处.
365体育备用随时协助投资者客户与他们的1031交易所, 尤其是在新港海滩地区, 科斯塔梅萨和沿海的加州奥兰治县.
卢卡斯-德温
作者Devin R. 卢卡斯是一名房地产律师, 代理和房地产经纪人®, 专门经营新港海滩, 科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区, 服务于住宅地产的个人及投资者. Courtney Lucas，注册会计师、房地产销售和房地产经纪人. Devin Lucas和Courtney Lucas与Villa Real Estate合作, 该地区领先的奢侈品经纪公司.
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来源:
- 美国国税局出版物，IR-2018-94，“最近颁布的税法下的通货膨胀调整”
- 国内税收法典第1031条
- 投资物业交易服务有限公司., www.ipx1031.com
- 资产保全公司，www.apiexchange.com
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